Как сдавать квартиру в аренду с помощью доверительного управления

Как сдавать квартиру в аренду с помощью доверительного управления — особенности заключения договора с управляющим и возможные рискиСобственники недвижимости, которые хотят сдавать ее в аренду, могут искать арендаторов самостоятельно или обращаться к риэлторам. Но можно сделать так, чтобы вообще не касаться вопросов, связанных со сдачей квартиры в аренду и проживанием в помещении квартиросъемщика. Для этого нужно передать недвижимость в доверительное управление. После подписания договора не придется искать арендатора, подписывать с ним договор, забирать арендную плату, проверять помещение в процессе аренды, решать текущие вопросы. Все это будет делать другой человек — доверительный управляющий.Доверительное управление квартирой — что это такое?Под доверительным управлением понимают передачу недвижимости в управление другому лицу. Цель передачи — распоряжение имуществом таким образом, чтобы оно приносило прибыль своему владельцу. В частности, тот, кто становится доверительным управляющим, может:- публиковать объявления о сдаче квартиры в аренду;- общаться с потенциальными арендаторами;- выбирать арендатора из числа тех, кого заинтересовал конкретный объект недвижимости;- заключать договор аренды квартиры с арендатором;- ежемесячно получать от квартиросъемщика арендную плату;- оплачивать коммунальные услуги;- заказывать клининг для уборки квартиры после того, как прекратил действие текущий договор аренды;- следить за состоянием вещей, мебели, техники, которые находятся в квартире, в процессе проживания квартиросъемщика;- заниматься проблемами, связанными с эксплуатацией жилья. Например, решать вопрос с неисправностью электропроводки или порывом труб;- сообщать собственнику квартиры о том, что нужно заменить мебель или технику, приобрести какие-то вещи или предметы, которыми может пользоваться арендатор;- принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае нарушения арендатором условий заключенного договора;- вселять жильцов и выселять их.Доверительное управление не позволяет управляющему совершать какие-либо действия, связанные со сменой собственника недвижимости. Это означает, что управляющий не сможет подарить объект кому-либо, обменять или продать. Также он не может использовать недвижимость в качестве залогового имущества, например, при оформлении кредита.Особенности доверительного управления недвижимостью- Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.- Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.- Доверительное управление недвижимостью регулируются положениями договора, заключенного между собственником объекта и управляющим, и нормами статьи 53 Гражданского кодекса РФ.- Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью устанавливается с учетом перечня услуг. Но сумма, которую будет получать управляющий, также зависит от региона, где расположена недвижимость, и того насколько опытный управляющий. В большинстве размер вознаграждения составляет 10-25% от величины арендной платы за месяц.- Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.Особенности уплаты налога при доверительном управленииТем, кто собирается сдавать квартиру на основании договора доверительного управления, нужно учесть особенность расчета налога. При определении суммы налога к уплате из размера получаемого дохода нельзя вычесть комиссию посредника. Посредником в этом случае выступает управляющий — тот, кто будет сдавать квартиру и оказывать прочие услуги, предусмотренные договором. Эти правила определены:- общими нормами, прописанными в Налоговом кодексе РФ;- отдельным законом, регулирующим расчет и уплату налога на профессиональных доход для тех, кто зарегистрирован в качестве самозанятого.Аналогичные нормы действуют и в отношении коммунальных услуг — расходы, связанные с их оплатой, не могут вычитаться из стоимости аренды при расчете налога на прибыль.Кто сдает недвижимость с помощью доверительного управленияЭто могут быть собственники квартир, которые:- живут в другом городе или другой стране;- владеют несколькими объектами недвижимости;- не хотят заниматься всеми или некоторыми вопросами, связанными со сдачей недвижимости в аренду.Тех собственников недвижимости, которые решили обратиться к доверительному управляющему, можно отнести к одной из двух категорий:- люди, заключающие договор с максимально возможным набором услуг, которые будет оказывать управляющий. Чаще всего это те собственники квартир, домов или комнат, которые проживают в другом городе или другой стране. Как правило, у них нет возможности или им финансово невыгодно самостоятельно решать вопросы по сдаче квартиры в аренду, забирать арендную плату, проверять квартиру. Но по договоренности может быть определен ряд вопросов, для решения которых управляющий должен будет связаться с собственником объекта.- владельцы квартир, которые хотят сами подготовить недвижимость к сдаче и найти арендатора. После того, как арендатор найден, собственник заключает договор и потом доверяет управляющему взаимодействовать с арендатором, следить за имуществом, забирать деньги за аренду, передавать или переводить средства за вычетом расходов и комиссии. Чаще всего квартиру при использовании такого варианта передают в доверительное управление не сразу после того, как найдется арендатор. Первый месяц или два собственник сам проверяет квартиру и забирает арендную плату. После того, как он решит, что наниматель надежный, он уже доверяет другому лицу или организации управление недвижимостью. Например, это могут быть люди, у которых несколько квартир, или которые могут заняться вопросом непосредственной сдачи, но потом не хотят тратить свое время.Доверяют ли квартиру в управление для сдачи посуточноСобственник квартиры может самостоятельно принимать решение о том, как управляющий будет распоряжаться квартирой – все это указывается в договоре. Управляющий может оказывать услуги по сдаче квартиры как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Краткосрочная аренда при определенных условиях может быть более выгодной. Но нужно учитывать, что вознаграждение управляющего будет больше, чем при долгосрочной аренде. Это связано с тем, что ему придется больше времени тратить на оказание услуг, в частности:- поиск арендатора;- поселение и выселение жильцов;- проверка качества оказания услуг клининговыми компаниями;- решение текущих вопросов по износу имущества;- решение спорных вопросов с клиентом, например, порча имущества.Также стоит учитывать, что посуточная аренда не дает гарантии того, что квартиру постоянно кто-то будет снимать. Еще при посуточной аренде квартиросъемщики менее бережно относятся к имуществу. Это повышает риск его быстрого износа или причинения ущерба.Преимущества и недостатки сдачи квартиры в аренду с помощью доверительного управленияПоложительные моменты такие:- не нужно тратить свое время на действия, связанные с поиском арендатора и заключение с ним договора;- можно не заниматься вопросами клининга, замены изношенной техники, возмещения ущерба – управляющий может принимать решение по всем подобным вопросам;- как правило, квартиры, которые находятся в доверительном управлении, сдаются быстрее. Многие арендаторы думают, что управляющий будет менее дотошным в вопросах износа имущества, его порчи, поэтому охотнее соглашаются снять квартиру, состояние которой будет проверять не сам владелец, а другой человек.К недостаткам доверительного управления можно отнести такие моменты:- за управление недвижимостью придется отдавать часть арендной платы. Чем больше услуг будет оказывать доверительный управляющий, тем большим будет вознаграждение;- если собственник доверяет другому лицу искать арендатора и заключать с ним договор, он не будет знать человека, который живет в его квартире;- если передать квартиру в управление недобросовестному лицу для сдачи в долгосрочную аренду, есть риск передачи квартиры в посуточную аренду;- более высока вероятность быстрого износа мебели, техники, если управляющий недостаточно ответственно подходит к вопросу контроля за тем, как арендатор соблюдает условия договора.Требования к квартире, передаваемой в доверительное управлениеОсобых требований к недвижимости, которую передают в доверительное управление для сдачи в аренду, нет. Главное условие — передавать объект должен владелец, который может подтвердить право собственности.Сама квартира может быть в любом состоянии — с новым капитальным ремонтом или без него, с мебелью или без нее. По дополнительной договоренности с собственником управляющий может решить вопрос с ремонтом, приобретением необходимой мебели, вывозом ненужных вещей, хлама.Порядок передачи квартиры в доверительное управлениеНужно сделать следующее:1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.5. Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.6. Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.7. Составить договор и подписать его.8. Составить и подписать акт передачи объекта.9. Зарегистрировать договор в Росреестре.Что пишут в договоре доверительного управленияПоскольку предметом договора является оказание услуг, то между управляющим и собственником недвижимости заключается договор оказания услуг. В нем указывают:- данные и реквизиты документов, подтверждающих личность доверителя и доверительного управляющего;- адрес и характеристику объекта, передаваемого в доверительное управление;- данные о правоустанавливающих документах на недвижимость;- факт того, что собственник передает недвижимость в доверительное управление;- информацию о том, что управляющий может самостоятельно определять то, какой способ его действий будет самым лучшим с точки зрения интересов доверителя;- срок действия договора, определяемый по согласованию сторон. По действующим правилам он не может быть больше 5 лет. После того, как пройдет 5 лет, по соглашению сторон договор может быть пролонгирован;- состав объекта. При необходимости отмечается перечень имеющейся мебели, техники и степень их износа;- права и обязанности доверительного управляющего. Сюда включают подробную информацию о том, что он может и что должен делать, указываются сроки перевода средств, предоставления отчетов, если они предусмотрены;- указание момента, с которого возникают права и обязанности управляющего. Например, после подписания акта передачи имущества;- права и обязанности доверителя;- размер комиссии управляющего;- условия, при наступлении которых действие заключенного договора прекращается;- указание того, кто несет расходы, связанные с передачей недвижимости в доверительное управление;- ответственность сторон. Сюда может включаться информация о размере пени за невыполнение доверительным управляющим обязательств в установленный договором срок;- порядок разрешения споров;- адреса и реквизиты сторон договора.Обязательно ли регистрировать договор и как это делатьСобственник квартиры может передать квартиру в доверительное управление без регистрации договора. Но действующие законодательные нормы требуют регистрировать документ, на основании которого недвижимостью будет управлять не ее собственник, а другое лицо.Ответственности за отсутствие регистрации ни одна из сторон не несет. Проблемы могут возникнуть в случае нарушения одной из сторон пунктов оформленного договора. Если одна из сторон обращается в суд, суд будет рассматривать все этапы взаимоотношений доверителя и доверительного управляющего с момента заключения договора. Если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, его могут признать недействительным. В таком случае тяжело будет доказать нарушение прав и добиться получения компенсации или выполнения определенных действий от одной из сторон.Для регистрации договора можно обратиться непосредственно в Росреестр или посетить МФЦ. Понадобятся такие документы:- паспорт;- договор, подписанный обеими сторонами;- акт передачи объекта, подписанный сторонами;- квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.Если собственник недвижимости состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга или супруги. Такой документ нужно заверять у нотариуса.Размер государственной пошлины за регистрацию договора в Росреестре для физических лиц составляет 2 тыс. рублей.